國(guó)人為何熱衷海外買房
去國(guó)外買房,對(duì)中國(guó)富裕階層來說早就不是新聞了,他們關(guān)注更多是,去哪個(gè)國(guó)家、買什么樣的房子、什么投資最有回報(bào),以及怎么合理避稅。
美國(guó):沒有想象中那么重的稅
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)主席羅納德·菲利普斯提供的數(shù)據(jù)是,70%的中國(guó)買家喜歡住在美國(guó)西岸的洛杉磯,其次是紐約和邁阿密。
更多的中國(guó)買主不愿意透露姓名,他們告訴記者,自己在亞特蘭大、舊金山的幾套房子,出租完全交給當(dāng)?shù)刂薪榇蚶恚找媛誓鼙WC每年8%。
在這些投資客眼中,美國(guó)的房地產(chǎn)稅和維護(hù)費(fèi)用,“沒有想象中那么數(shù)額巨大”。
美國(guó)各州的稅收政策不同,基本在1%-3%左右?!白饨鹉芙鉀Q所有開銷,還可以小有盈余?!?
美國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定,如果房主自己住滿了兩年以上,單身的人買賣房?jī)r(jià)差額不超過25萬(wàn)美元,已婚者家庭買賣房?jī)r(jià)差額不超過50萬(wàn)美元的,不用繳收入所得稅。
遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅也不是想象中的苛刻:超過60萬(wàn)美元的房產(chǎn)遺產(chǎn)或一次超過100萬(wàn)美元的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與,才會(huì)征稅。
國(guó)人為何熱衷海外買房
法國(guó):避稅真的很重要
巴黎2012年7月的房屋均價(jià)是每平方米8453歐元(相當(dāng)于7萬(wàn)元人民幣)。如果在巴黎市中心買一套8萬(wàn)歐元左右的公寓,租給當(dāng)?shù)貙W(xué)生或者游客,房租約為每月400-500歐元,利潤(rùn)可以到7%-10%。
戛納的房?jī)r(jià)和巴黎一樣昂貴。戛納一套公寓價(jià)格大約在30萬(wàn)-500萬(wàn)歐元之間(約240萬(wàn)-4000萬(wàn)人民幣),別墅價(jià)格普遍在300萬(wàn)-2500萬(wàn)歐元間(約2400萬(wàn)-2億人民幣)。
法國(guó)的稅收系統(tǒng)以復(fù)雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。法國(guó)一本稅法典售價(jià)98歐,厚達(dá)3330多頁(yè)。
買房時(shí),如果這套房產(chǎn)房齡不到五年,要繳納19.6%的增值稅(法國(guó)叫TVA)。在持有環(huán)節(jié),每年要繳納兩種地方稅——稅率由地方政府決定,每個(gè)城市不同:一項(xiàng)是居住稅,一項(xiàng)是房產(chǎn)稅,這個(gè)房產(chǎn)稅是用同地段租金乘以當(dāng)?shù)囟惵仕愕?戛納房產(chǎn)稅高達(dá)43%)。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),還需繳納資本利得稅,最高要 33%,但會(huì)根據(jù)持有房屋年限等諸多情況申請(qǐng)減免。
此外,如果你以個(gè)人名義在法國(guó)持有財(cái)產(chǎn)超過72萬(wàn)歐元,還需要繳納富人稅,稅率大約在0.5%-1.8%。這就是為什么薄谷開來會(huì)不限麻煩地用各種方法,把戛納那套價(jià)值221萬(wàn)歐元(約1624萬(wàn)元人民幣)的楓丹·圣喬治別墅,用個(gè)人購(gòu)買變成公司購(gòu)買。
這種方法可行但難度也高:將房子入股一個(gè)房地產(chǎn)民事公司(SCI),在一個(gè)公司的遮護(hù)下,再進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的管理。
葡萄牙:50萬(wàn)歐元=三房+快速移民
“近幾年最熱的就是葡萄牙了?!鄙虾_~斯林因私出入境服務(wù)有限公司高級(jí)合伙人顏治科說。2012年10月8日,葡萄牙的新移民法正式生效。該法規(guī)定,投資人只需購(gòu)買價(jià)值不低于50萬(wàn)歐元(約人民幣400萬(wàn)元)的房產(chǎn),即可快速獲得移民身份。
投資人取得投資簽證后第一年,在葡萄牙累計(jì)居住至少30天,接下來每一個(gè)兩年里累計(jì)居住至少60天,5年后即可獲得永久居住權(quán)。
在首都里斯本,50萬(wàn)歐元可以買一套接近400平米的房子,在最好的地段50萬(wàn)歐元能買一套100平米出頭的房子。如果兩家合買100萬(wàn)歐元的別墅,那兩家都可以拿到移民身份。除去一次性支付約為房?jī)r(jià)6.5%的交易稅和0.8%的印花稅后,每年要支付0.8%的房產(chǎn)稅——100萬(wàn)人民幣的房子,每年應(yīng)交的房產(chǎn)稅為8000元。
獲得居留權(quán)后,第一年要在申根境內(nèi)待滿7天,并且之后兩年分別待滿14天,五年后即可為全家(父母、子女,甚至包括配偶的父母)申請(qǐng)申根國(guó)五年期永久綠卡,第六年便可以申請(qǐng)入籍,享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。
葡萄牙政府對(duì)移民申請(qǐng)者的學(xué)歷、語(yǔ)言水平、商業(yè)背景等要求極為寬松,申請(qǐng)者無(wú)須過語(yǔ)言考試關(guān),不必解釋資金來源,也不影響國(guó)內(nèi)的生意。
拿到葡萄牙綠卡以后,你可以工作就業(yè),有社保(公共養(yǎng)老),享有家庭津貼、失業(yè)補(bǔ)助金、病假產(chǎn)假、職工醫(yī)療保險(xiǎn)。
葡萄牙的公立醫(yī)院和保健中心提供免費(fèi)醫(yī)療;養(yǎng)老體系也很完善,65歲以上可以領(lǐng)取養(yǎng)老金、退休金,80歲以上還設(shè)有補(bǔ)充養(yǎng)老金(團(tuán)結(jié)金),長(zhǎng)期臥床不起或嚴(yán)重的精神疾病都可以申請(qǐng)長(zhǎng)期護(hù)理津貼,獨(dú)居老人還可以申請(qǐng)喪偶津貼;18歲以下的孩子都可接受免費(fèi)義務(wù)教育,大學(xué)按不同專業(yè)分為4年制和5年制,國(guó)際私立教育體系分為英式體系、美式體系、法式體系,施行學(xué)歷學(xué)分制,被歐美國(guó)家普遍認(rèn)可,可輕易就讀歐盟各國(guó)名校。
希臘:買套房子,居留五年
希臘2013年4月通過了新的投資移民促進(jìn)法,規(guī)定投資人在希臘購(gòu)房超過25萬(wàn)歐元即可申請(qǐng)5年的居留許可,5年后房子未出售,居留許可可以延期5年。
25萬(wàn)歐元在希臘能買什么樣的房子?按照希臘駐滬總領(lǐng)事埃夫耶尼奧斯·卡爾佩里斯的說法,“在雅典市區(qū)買一套普通公寓肯定是夠的。”
目前雅典的平均房?jī)r(jià)約每平米2000-2500歐元(約合1.6萬(wàn)至2萬(wàn)人民幣),最高的大概也就是3500歐元(約合2.8萬(wàn)人民幣)左右。如果在房?jī)r(jià)便宜的地方,25萬(wàn)歐元可以購(gòu)買好幾套房子,或直接買地。
一次性繳清的稅款約為房?jī)r(jià)的10%。每年還需要交一定金額的房產(chǎn)稅,稅率不到房?jī)r(jià)的1%??柵謇锼箯?qiáng)調(diào),“希臘的房子不限購(gòu),隨便你買幾套?!?
印花稅、律師費(fèi)、公證費(fèi),合計(jì)占購(gòu)房金額的10%到15%。物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí),須支付6%的轉(zhuǎn)讓稅和17%的增值稅。根據(jù)贈(zèng)與人和被贈(zèng)與人關(guān)系,還須征收3%至50%不等的贈(zèng)與稅。
新移民法規(guī)定了買房移民的條件:獲得5年居留權(quán)之后,一旦轉(zhuǎn)讓或出售房產(chǎn),會(huì)在5年內(nèi)被取消永久居留權(quán)。
持此類居留許可簽證的人不能在希臘工作,也就是說不能申請(qǐng)希臘社會(huì)保障基金(IKA),以及享受社保規(guī)定的福利。
不過申請(qǐng)人的未成年子女可以申請(qǐng)?jiān)谙ED的公立學(xué)校享受免費(fèi)教育。許多英美大學(xué)在希臘開有私立性質(zhì)分校,畢業(yè)時(shí)所取得的文憑,和本校一樣被美國(guó)政府機(jī)構(gòu)和英國(guó)教育機(jī)構(gòu)承認(rèn)。
澳洲:看中的是升值潛力
悉尼一套公寓現(xiàn)價(jià)大概60多萬(wàn)澳幣(相當(dāng)于400多萬(wàn)人民幣);在墨爾本,大概是40萬(wàn)-50萬(wàn)澳幣。澳洲房產(chǎn)網(wǎng)顯示,悉尼的獨(dú)棟房屋及公寓房,一般只需一個(gè)月便能找到買主。暢銷房通常掛牌幾天內(nèi)便能成交。
澳洲并沒有開放投資房產(chǎn)移民,吸引中國(guó)投資客的是澳洲房產(chǎn)未來的升值潛質(zhì)。
澳洲房產(chǎn)的租金回報(bào)率很穩(wěn)定,目前普遍在5%-7%。別墅也是租賃市場(chǎng)上搶手的合租型住房。
外國(guó)人只能購(gòu)買當(dāng)?shù)匾皇謽欠?,首?0%。為了防止炒樓花,首付款要交到第三方監(jiān)管的賬戶,購(gòu)房者和開發(fā)商均不能使用首付,首付款產(chǎn)生的利息,開發(fā)商將付給購(gòu)房者。
相比墨爾本,悉尼可開發(fā)地塊要少得多,教育資源比墨爾本更豐富。也可選擇在西澳洲首府珀斯買樓,珀斯的失業(yè)率是全澳最低的,未來三年房產(chǎn)升值率預(yù)計(jì)達(dá)22%。