十幾年來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅總是超出我們的想像，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？近日，北師大教授董藩給出答案，他預(yù)測(cè)“25年后北京房?jī)r(jià)每平米80萬(wàn)，全國(guó)均價(jià)9萬(wàn)”，引起了廣泛爭(zhēng)議。董藩進(jìn)一步解釋，“全國(guó)升至9萬(wàn)年均漲11.4%，北京漲至80萬(wàn)年均漲15.7%，此漲幅奇怪嗎？”對(duì)此說(shuō)法，有人贊同，稱25年前我們也想不到房?jī)r(jià)會(huì)漲到現(xiàn)在的價(jià)格；有人反對(duì)，稱除非持續(xù)通脹，否則房?jī)r(jià)上漲缺乏貨幣支撐，然而沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的政府會(huì)坐視如此嚴(yán)重的通脹。
■ 事件回顧
“25年后北京房?jī)r(jià)每平米80萬(wàn)”
12月16日，北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授董藩在2013網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上語(yǔ)出驚人，稱“25年后北京房?jī)r(jià)每平米將達(dá)80多萬(wàn)，全國(guó)均價(jià)每平米9萬(wàn)左右。”此觀點(diǎn)經(jīng)報(bào)道之后引起熱議。
面對(duì)質(zhì)疑之聲，董藩在其微博上進(jìn)一步解釋：“全國(guó)升至9萬(wàn)年均漲11.4%，北京漲至80萬(wàn)年均漲15.7%，此漲幅奇怪嗎？”“絕非說(shuō)只有房?jī)r(jià)漲，收入不漲，不發(fā)生通脹。其次，買房的錢不僅源于工資，還有財(cái)產(chǎn)收入、違法收入、信貸支持等，不管黑錢白錢都有購(gòu)買力。”
董藩強(qiáng)調(diào)，自己的判斷并非基于簡(jiǎn)單的線性推理，而是考慮到了人口增長(zhǎng)、城市化等各種推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素。
■ 市民說(shuō)法
“25年后有房族都是億萬(wàn)富豪？”
田小姐(北京 公司職員)：
房?jī)r(jià)每年漲15%，所以25年后房?jī)r(jià)每平米80萬(wàn)？房?jī)r(jià)可以這么類推嗎？這簡(jiǎn)直就是忽悠人定投基金“30年成千萬(wàn)富翁”的路數(shù)。照這個(gè)算法兒，25年后，北京市民只要家里有一套一百多平米房產(chǎn)的，就都是億萬(wàn)富豪啊。
真到買套房子都要幾千萬(wàn)的時(shí)候，錢還值錢嗎？月收入不上百萬(wàn)都不好意思說(shuō)是北京人了。拿人民幣當(dāng)濕柴，那不是回到解放前了嗎？社會(huì)應(yīng)該進(jìn)步才對(duì)，怎么會(huì)倒退了呢。
■ 業(yè)界聲音
“每平米80萬(wàn)元并非天方夜譚”
范小沖(陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁)：
在北京上海等城市，未來(lái)出現(xiàn)每平米80萬(wàn)元的房?jī)r(jià)并非天方夜譚。
房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲是一個(gè)必然趨勢(shì)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)還在持續(xù)增長(zhǎng)階段；另外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹也是密切相關(guān)的，現(xiàn)在我國(guó)的貨幣已經(jīng)超發(fā)，25年之后錢的購(gòu)買力和今天也不一樣。
今后中國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)的政策和增長(zhǎng)機(jī)制也許發(fā)生改變，但一些客觀存在的現(xiàn)實(shí)是可以確定的。25年后的中國(guó)已經(jīng)是世界第一大經(jīng)濟(jì)體。伴隨著國(guó)民收入的提高，房?jī)r(jià)也應(yīng)該會(huì)跟國(guó)際接軌?，F(xiàn)在中國(guó)香港和歐美一些地方，像這個(gè)價(jià)格的已非少數(shù)；其次是城鎮(zhèn)化的發(fā)展，中國(guó)未來(lái)還將有接近4億人要進(jìn)城，未來(lái)有很大的住房需求量。再加上土地資源的稀缺性，在25年后，像北京這樣的城市，出現(xiàn)80萬(wàn)的房?jī)r(jià)是可信的。
現(xiàn)在說(shuō)25年后的房?jī)r(jià)80萬(wàn)難以置信，就像25年前，我們也不會(huì)相信今天的房?jī)r(jià)能高到這個(gè)程度。道理是一樣的。
■ 專家觀點(diǎn)
“拿過(guò)去預(yù)測(cè)未來(lái)不科學(xué)”
陳晟(中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng))：
董藩教授這個(gè)理論的正確性值得商榷，他用過(guò)去的增速推導(dǎo)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)方式并不科學(xué)。未來(lái)25年，環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，而房?jī)r(jià)測(cè)算模式中的很多條件也發(fā)生了變化。應(yīng)當(dāng)把多種因素考慮進(jìn)去。
不管是政策因素還是市場(chǎng)環(huán)境等各方面的因素，都決定了未來(lái)房?jī)r(jià)不可能實(shí)現(xiàn)那么快速的增長(zhǎng)。
影響未來(lái)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的因素有多方面?，F(xiàn)在我們已經(jīng)在主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，把之前依靠投資拉動(dòng)的增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動(dòng)的自主型增長(zhǎng)，這就要求增速降下來(lái)。另外，隨著人口紅利的消失，土地的消費(fèi)人群減少會(huì)影響住宅的需求。而未來(lái)的土地政策和財(cái)稅政策也可能會(huì)發(fā)生大的改變。這些因素都決定了未來(lái)25年里房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)中速增長(zhǎng)的周期，不會(huì)延續(xù)前面過(guò)高的增速。
我的判斷是，未來(lái)房?jī)r(jià)的增速一定會(huì)和GDP的增速相匹配，比GDP增速高出1—2個(gè)百分點(diǎn)是最有可能的。如果GDP能夠長(zhǎng)期維持目前的增速，那么整體來(lái)看，房?jī)r(jià)大概會(huì)在10年翻一番。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，北京現(xiàn)在房子的均價(jià)21000元，10年大概會(huì)漲到42000元。至于董藩說(shuō)25年后北京均價(jià)80萬(wàn)，這個(gè)是不太可能的。
“除非貨幣長(zhǎng)期通脹”
陳及(北京工商大學(xué)教授)：
從宏觀經(jīng)濟(jì)角度講，如果房?jī)r(jià)每年漲15%，那貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度也得以這個(gè)速度增長(zhǎng)，這樣的話，從通脹的角度看，這個(gè)價(jià)格才可能產(chǎn)生。
所以，簡(jiǎn)單推論，在宏觀貨幣政策角度來(lái)考慮是不可能的，因?yàn)樗鼪](méi)有足夠的貨幣供應(yīng)量的支持。貨幣財(cái)政政策不可能如脫韁之馬失去管制，中國(guó)政府包括各國(guó)政府都不允許CPI漲成這個(gè)樣子，而且還持續(xù)25年。
而且，從貨幣支持和真實(shí)購(gòu)買力來(lái)看，將來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也不可能維持在15%以上，過(guò)去也沒(méi)有達(dá)到這個(gè)水平。既然收入無(wú)法支持住房?jī)r(jià)格的上漲，住房?jī)r(jià)格從何產(chǎn)生呢？如果這種漲幅水平，大白菜有可能一百塊一棵了，很難想像房?jī)r(jià)漲到80萬(wàn)一平方米，那相應(yīng)的人均收入就沒(méi)法估計(jì)了。所以說(shuō)，這種可能性是很小的。
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和宏觀調(diào)控的不斷成熟，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的管理是越來(lái)越到位，絕對(duì)不會(huì)允許出現(xiàn)這種情況。
