財富有很多種體現(xiàn)形式，但財富的優(yōu)劣并不是一成不變。在資本市場，幾乎每一個資產(chǎn)都難免于周期性走勢，有的是幾十年，有的是一年，有的僅僅是一周、一天。投資者如何選擇那些可以長期持有，并期待能夠產(chǎn)生升值大周期的資產(chǎn)來做財富配置，就需要極大的勇氣和更多理智、淡定的思考。
2007年中國股票市場暴漲，除了一些投資者高喊能夠沖上一萬點之外，更多的人開始擔(dān)心這種暴漲不可持續(xù)。拋開制度等根本問題，任何體現(xiàn)在價格上的暴漲暴跌都離不開一個最基本的經(jīng)濟學(xué)常識，即供需失衡。
2007年，中國股票市場投資者人數(shù)和入市資金均階段性暴增，而股票供給并未顯著增多。2007年最高的時候，股票日開戶數(shù)量超過40萬，僅前五月的開戶數(shù)量就達到了2000萬戶，是2006年全年開戶數(shù)量的4倍。2007年12月，滬深兩市總市值達到30多萬億元，短短2年時間增長了10倍。
在暴漲所致的風(fēng)險開始加劇的情況下，國家開始吸納關(guān)于股市供給不足導(dǎo)致其暴漲等分析和建議，開始增大上市力度。2007年末兩市共有上市公司1550家，截至目前，兩市上市公司已達2400家。上市公司的成倍增多并沒有增加中國股市的市值，目前市值還不足2007年頂峰時期的1/2。
供給讓中國股票市場冷卻了下來，也嚴(yán)重透支了投資者的意愿和財力。毫不夸張的說，如果按照中國人目前積累財富以及增加股票資產(chǎn)配置的能力，要消化當(dāng)前中國股票市場的這種存量供給和新增供給，可能需要超過十年的時間。而市場并沒有就此放棄一個扭曲的期待，認(rèn)為就算供給增大，好的公司股票依然可以獨樹一幟。但事實是，四年多來，諸多的藍籌股并未出現(xiàn)起色，其涌入資金至今疲弱不堪，其價格也普遍低迷。
我之所以要說中國股票市場這點事兒，是因為只想告訴投資者一個非常簡單的道理，任何資產(chǎn)價格都可以用供需調(diào)節(jié)，尤其是在股票這種增大供給方面沒有什么難度的市場，效果會非常顯著。
再說到中國房地產(chǎn)市場，其節(jié)奏跟股票市場是差不多的。自房地產(chǎn)市場開放以來，由于其市場流動性不如股票市場那么快，再加上供給速度受限，導(dǎo)致其節(jié)奏總是比股票市場慢半拍，房地產(chǎn)市場真正的大漲其實是從2008年—2011年。
當(dāng)然，就像2007年的股票市場一樣，目前對中國房地產(chǎn)市場的看法也分為兩派，一派認(rèn)為中國土地有限，房子供給會長期受限，價格會繼續(xù)上漲。另一派認(rèn)為中國房子因限購等需求受限，價格會走低。其實兩者都沒有搞清楚房地產(chǎn)市場的供給和需求到底處在何種程度。我重點要反駁的是，認(rèn)為中國土地有限，房子供給長期跟不上這種說法，它跟2009年說股票市場供給跟不上，需求量無限大一樣愚蠢。
房子不是蘿卜白菜，一套房子可以住幾十年，一次性供給非常關(guān)鍵，周期性供給影響不大。所以說不管美國、日本等房地產(chǎn)發(fā)展了多少年，其集中供給量是關(guān)鍵點，中國這十多年來所生產(chǎn)的人均房屋面積不亞于他們一百年的產(chǎn)量。面對房地產(chǎn)市場的問題，千萬不要拿“我們發(fā)展時間較短、還是黃金期”等蒙騙市場。
德國房價十年不漲，但德國經(jīng)濟并沒有因此而競爭力下降。縱觀日本房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的衰退、美國房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的次貸危機，企圖用房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟的方式都釀成了不可挽回的損失，中國還沒有意識到這個問題，因為房地產(chǎn)市場比貨幣政策更具有毒品效應(yīng)。
限購可以抑制一部分需求，但限購并不會讓市場停止房地產(chǎn)建設(shè)的步伐。截至去年10月，新出讓土地住宅用地16.5萬公頃，未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。住宅用地二者合計52萬公頃，即52億平米，以容積率1.5計算，是78億平米，加上存量，接近100億平米的供應(yīng)潛力。城鎮(zhèn)人口人均接近20平米，這還不算今年以及今后的住宅土地供給。要知道，2008年中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就表示，按戶籍人口計算，中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到28平方米左右。
不難預(yù)計，兩年之后，中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達到50平米。日本發(fā)展了這么多年，人均也就16平米，歐洲諸多人口稀少的發(fā)達國家人均住宅面積也不過40平米。
關(guān)于誰來支撐中國房價的問題，都是經(jīng)不起推敲的。在二三線城市，新增就業(yè)大部分靠政府投資拉動，這部分就業(yè)基本上不可持續(xù)。隨著地方債務(wù)問題日益凸顯，赤字引發(fā)的全國性財政問題將得到重視，這種情況下政府將減弱其投資意愿。政府投資的下降將導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的減速，因為更多的民眾進城就意味著失業(yè)。
自2008年因四萬億引發(fā)的通脹問題深深的撞擊了中國經(jīng)濟之后，目前國家不得不削減投資意愿，降低貨幣刺激力度，不得不將GDP增速預(yù)期降至7.5%。事實上用投資拉動就業(yè)和經(jīng)濟的頂峰時期已經(jīng)過去，城市新增就業(yè)人口消化現(xiàn)有住房供給的能力也開始下降。溫州、?？诘确渴械拇蠓碌皇侵袊娜浚且粋€開始。如果像2002年至2010年那樣，大批的就業(yè)人口依然會涌上溫州，溫州目前的房屋供給依然是滿足不了其需求的。這說明中國最繁榮的就業(yè)所在地也已經(jīng)呈現(xiàn)出了疲弱轉(zhuǎn)軌跡象，更何況其他地方。
我一點都不相信，一個不能擴大就業(yè)的城市其房價能持續(xù)逆勢走高。
房地產(chǎn)市場因供給無限增大而制造的拐點依然要滯后于流動性較強的股市市場，在股票市場供需拐點出現(xiàn)三年之后，中國房地產(chǎn)市場的供需拐點才緩緩出現(xiàn)。請問，誰現(xiàn)在還相信買房要排隊的鬼話（全國大部分城市是不限購的）？這就像中國民眾曾排隊買股票、買基金一樣，排隊買房的歷史已成昨天中國經(jīng)濟發(fā)展史上最為瘋狂的回憶。供需拐點的出現(xiàn)正是價格出現(xiàn)拐點的前兆。
